Un apartament nou trece printr-un drum lung de aprobări și pași legali înainte să ajungă al tău. Aici vezi tot traseul, explicat pe înțelesul oricui — și, mai important, unde intri tu și la ce să fii atent la fiecare pas.
De la un teren gol până la momentul în care semnezi actul la notar. Fiecare bloc trece prin aceleași etape — diferă doar cât de departe a ajuns când cumperi tu.
Totul pornește de la un lot de teren. Dezvoltatorul îl cumpără sau are un drept asupra lui. Din acest moment, nimic nu se poate construi până nu trece prin filtrul autorităților.
Un certificat de urbanism (CU) este actul prin care primăria spune ce se poate construi pe acel teren: câte etaje, cât de aproape de stradă, ce procent din teren poate fi acoperit (POT / CUT). Atenție — CU-ul nu dă dreptul de a construi; e doar informare.
Dacă dezvoltatorul vrea să construiască diferit de regulile actuale ale zonei, are nevoie de un Plan Urbanistic Zonal / de Detaliu. E un proces lung, cu studii, consultare publică și vot în consiliul local — și fără rezultat garantat.
Urmează studiul geotehnic (rezistența solului), ridicarea topografică și o serie de avize: mediu, pompieri (ISU), utilități, sănătate. Din 2025 termenele s-au scurtat, iar depășirea lor de către autorități poate însemna aviz tacit.
Abia autorizația de construire (AC) dă dreptul efectiv de a ridica blocul. Se obține pe baza documentației tehnice (DTAC) și e valabilă, de regulă, 12–24 de luni.
Se toarnă fundația și crește structura. Multe apartamente se vând „pe hârtie", încă din această etapă — de obicei la un preț mai mic, pentru că împarți riscul cu dezvoltatorul.
Alegi apartamentul și plătești o sumă mică de rezervare. Unitatea e scoasă de la vânzare 3–7 zile, timp în care se pregătesc actele. Rezervarea blochează prețul, dar nu te obligă încă la nimic major.
Cel mai important document până la final. Antecontractul (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) fixează prețul, avansul, termenul de predare și penalitățile. Nu îți transferă proprietatea — o pregătește. Ideal se semnează la notar și se notează în Cartea Funciară, ca dezvoltatorul să nu poată vinde același apartament altcuiva.
Plătești eșalonat, pe măsură ce avansează construcția. Practic finanțezi parțial proiectul — de aceea prețul „pe hârtie" e mai mic decât la unul gata construit.
O comisie (dezvoltator, diriginte de șantier, proiectanți, uneori autorități) verifică blocul și semnează un proces-verbal. Recepția poate fi admisă, amânată sau respinsă. Fără ea, blocul rămâne juridic „șantier" — nu îl poți cumpăra ca imobil finalizat.
Un expert autorizat OCPI/ANCPI întocmește actele de cadastru, apoi primăria emite certificatul de atestare a edificării construcției — dovada că blocul a fost ridicat conform autorizației.
Blocul se înscrie în Cartea Funciară, apoi se face apartamentarea: condominiul se împarte în unități individuale. Fiecare apartament primește o carte funciară proprie, un număr cadastral și o cotă din părțile comune. Abia acum „obiectul" pe care îl cumperi există clar, pe numele lui.
Fiecare apartament primește un certificat energetic (ideal clasa A sau B). E obligatoriu atât pentru intabulare, cât și pentru actul final și pentru credit.
Primești cheile și semnezi un proces-verbal de predare-primire. E momentul să verifici totul: suprafața utilă (măsoar-o), finisajele, instalațiile, ușile. Semnează doar când ești mulțumit — sau cu un termen clar de remediere a defectelor.
Plătești diferența de preț — din bani proprii sau prin tragerea creditului. Banca cere ca apartamentul să fie deja intabulat individual înainte să elibereze finanțarea.
Semnezi actul final la notar — acum devii proprietar de drept. Tot aici se achită TVA-ul aferent. Notarul verifică toate documentele și reține actele pentru pasul următor.
Prin grija notarului, dreptul de proprietate se înscrie în Cartea Funciară pe numele tău. Ești acum proprietar oficial, recunoscut de stat. Drumul s-a încheiat.
Regula s-a schimbat major în 2025, iar mulți cumpărători nu sunt la curent. La un apartament nou, TVA-ul poate însemna zeci de mii de euro în plus — deci merită înțeles înainte să semnezi.
Cuvintele care apar cel mai des în actele unui apartament nou. Pe pașii de mai sus, sunt subliniate punctat — treci cu mouse-ul peste ele.